住宅ローンが払えない場合の売却方法

ある日突然、夫がリストラに遭ってしまい、住宅ローンの支払いに苦心するようになってしまいました。

夫も頑張って再就職先を探したり、妻である私もパートの時間を増やしてもらったりといったように、なんとかやりくりをしていたのですが、さすがに夫の再就職活動が難航していることから、10年住んだ家を手放すことにしました。

住宅ローンは30年で設定したため、残りは20年ほどなのですが、どうやら住宅ローンが残っている状態であっても、家の売却はできることを、パート先のスーパーでよく話すお客さんから聞いたことが、思い切って手放すきっかけとなりました。

4つの売却方法

家の売却は、大きく分けて4種類があり、どの方法を選ぶかによって、やり方も変わるようです。

1.通常の売却

不動産会社に仲介の依頼をして、買主(購入する人)を探してもらう方法です。

2.買い替え

不動産会社に仲介の依頼をするまでは、通常の売却と同じなのですが、まず持ち家の売却が済んでから、新たな家を購入することになる場合には、仮住まいを探したり、2回の引っ越しの手間がかかる点があります。

一方で、新たな家の購入をしてから、元の家を売却する場合には、仮住まいの心配はありませんが、資金に余裕がなければ買い換えローンの手続きをすることもあるようです。

3.競売

住宅ローンの支払いが6ヶ月滞った際に、競売物件として入札されることになります。

4.任意売却

競売にかけられる前に、不動産会社によって買主を探してもらう方法です。

任意売却について

任意売却とは、住宅ローンの支払いが滞った際の売却方法のひとつです。

住宅ローンを6ヶ月間に渡って支払うことできなくなった場合、住宅ローンを設定している銀行などの金融機関から競売物件として扱われるようになります。

住宅ローンを6ヶ月滞納した日から、4ヶ月から6ヶ月経った頃から競売の入札が始まるわけですが、その入札が始まる前に不動産会社に仲介を依頼して、買主(物件の購入者)を探す方法が任意売却です。

抵当権の解除

不動産を購入する時には、住宅ローンを組んだ金融機関が、融資の担保として抵当権というものを購入する不動産に対して設定します。一方で不動産を売却する際には、購入した時に設定した抵当権を解除する必要があります。

抵当権の解除には、住宅ローンの全額支払いが条件となるのですが、大抵の場合、購入した時よりも売却する時の方が、価格が下がっていることが多いことから、ローンの残高よりも安い価格での売却となることも考えられます。

このような場合に、金融機関に了承を得てから、競売となる前に任意売却という形で、通常の売却のように買主を見つけることになります。

任意売却のメリット

任意売却のメリットには、競売よりも高額で売却できるケースが多いということがあります。

競売物件は購入前の内覧ができなかったり、住宅ローンが設定できないこともあるといった買主にとってのデメリットがあるのですが、任意売却であれば、通常の売却と同じようなやり方で売却することができます。そのため、競売物件よりも高額で売却できる可能性があるのです。

少しでも高く売るために

さて、家を売却することになったは良いものの、まず何から手を付けたら良いのかわからない人の方が多いのではないかと思われます。ましてや私のような主婦であればなおさらかもしれません。

ここからは、私が実際に家の売却のためにやってみたことを、紹介していきます。

相場をチェックする

家を売却する場合、いったいどのくらいの価格で売ることができるのだろう?という疑問が最初に浮かぶのではないかと思われます。

近所の不動産屋さんに「ウチっていくら位で売れますか?」と聞くのも微妙にハードルが高いような感じがありますよね。「冷やかしなら帰ってくんな」と門前払いされそうですし。

そこで、私がやってみたのは、インターネットの「不動産一括査定サイト」を利用することでした。パソコンはもちろんのこと、スマホでもできます。

家の間取や最寄り駅、最寄り駅からの時間などを入力するだけで、大まかな価格が表示されます。もちろんあくまでも大まかな価格ですので、実際の価格とは差があります。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産の一括査定サイトでわかることは、家の大まかな価格とともに、不動産会社ごとの査定価格が異なることです。なんでそんなに差が出るのか?と、ツッコミを入れたくなるほど差が出ます。

いくつかの不動産会社の中で、査定価格の高いところなどに連絡をして、訪問査定をしてもらいます。訪問査定では、実際に家を見てもらうことはもちろんですが、担当者の対応もチェックしておくと、その後の不動産会社選びに役立ちます。

家の印象をアップさせる

不動産の売却の仲介を不動産会社に依頼したら、それだけですぐに売れるとは限りません。もちろん購入希望者を見つけるために、不動産会社は販売活動をしてくれますが、実際の売却を成立させるためには、家の印象をアップさせることも重要なポイントです。

掃除をする

土地の売却であれば、購入希望者の都合の良い時間に見てもらえば良いのですが、一戸建てなどの場合、内覧をしてから実際の購入をするかどうかを決めることになります。

そのため、家の掃除をしておくことは、「この家を買いたい」と思わせるための第一歩となるのです。

玄関は掃除するのはもちろん、靴は靴箱に入れておき、トイレやお風呂も掃除しておきましょう。掃除した後に水滴を残さないのがキレイに見せるコツです。

リビングは雑誌などを整理整頓しておき、すぐに使わないものは押し入れなどに入れておきましょう。ベランダもゴミを取り除いておくだけで、印象がかなり変わります。

換気をする

内覧の日は、購入希望者が来る15分前には、できるだけ窓を開けて換気をするようにしましょう。住んでいる人はわからないのですが、その家特有の臭いが訪問した人にとって「すごく気になる」こともあるためです。

売主のイメージアップ

いくら良い物件であっても、売主が無愛想だったり、相手の質問にマトモに答えなかったりといった態度で接していますと、せっかく内覧に来てくれた人なのに、「ここだけは買いたくない」と思われてしまう可能性があります。

とはいえ、変に媚を売る必要はなく、普通に挨拶をして聞かれたことにちゃんと答えてさえいれば充分です。無理に好かれようとするよりも、嫌われない努力が大切です。

不動産売却で支払うお金

実は私も勘違いしていたのですが、家の売却をする=お金が入るということではありません。実際には不動産の売却のためには、次のようなお金を支払うことになります。

仲介手数料

不動産会社に売却の仲介を依頼して、売買契約が成立した時点で発生するお金です。
仲介手数料は、売買価格が400万円を超える場合、(売買価格×3%+6万円)×1.08(消費税8%)で算出されます。

仮に1千万円で家を売却できた場合、(1千万円×3%+6万円)×1.08=388800円が仲介手数料の「上限」となります。

不動産会社の中には条件付きで仲介手数料が半額や無料となるケースもありますので、節約したい人はそういった不動産会社を探してみるのも良いかもしれません。

印紙税

印紙税は、売買契約書などに貼る収入印紙にて納めます。例えば売買価格が1千万円の場合、5千円の印紙税がかかります。5千万円の場合は1万円、1億円の場合には3万円となります。※2018年3月31日までの印紙税額です

登録免許税

家などの不動産を売却する際には、抵当権を抹消する必要があります。一戸建ての場合、土地と建物ごとに1000円ずつかかるので、合計2000円を法務局の窓口に収入印紙にて支払います。その他、司法書士に手続きを依頼するためのお金が別途必要です。

不動産譲渡所得税

不動産の売却で、購入した時の価格よりも売却した時の価格の方が多かった場合、不動産を売却した年の翌年の2月中旬から3月中旬の確定申告にて、不動産譲渡所得税を納めることになります。