不動産仲介業者関連のトラブル②

不動産仲介業者は、取り扱う物件の情報を買主に伝える義務があります。大抵の場合、売買契約書と同時に渡される「重要事項説明書」の他、「付帯設備確認書」や「物件状況説明書」によって説明をした後に、売主と買主が内容に納得することで、売買契約を結ぶことができるようになります。

瑕疵担保責任

瑕疵(かし)担保責任とは、売却したマンションや一戸建てなどの物件にて、引き渡し後に瑕疵が見つかった際の売主への責任です。ただし、売買契約時に「付帯設備確認書」や「物件状況説明書」に記載されているものは瑕疵には当たりません。

例えば、シロアリの被害や天井などからの雨漏り、建物の傾きや不具合などが「物件状況説明書」に記されていれば、物件の引き渡し後、売主が瑕疵担保責任に問われることはありません。

売主への瑕疵担保責任が問われる期間は、引き渡しから1ヶ月から3ヶ月が一般的です。瑕疵担保責任期間は売買契約書に必ず記載されます。売主が不動産業者の場合に限り、瑕疵担保責任の期間が引き渡しから2年間となるのでご注意ください。

トラブルになりやすいものには、売主や不動産仲介業者があえて瑕疵を伝えないケースが考えられます。誰でも不利になる要素はなるべく隠しておきたいものです。ところが、意図的に伝えていない瑕疵に関しては、売主または不動産仲介業者の責任となります。

その際に、買主は売主に対して、物件の契約解除を求められる他、損害賠償請求を起こすことも可能です。

参考:https://web-hokushin.jp/

不動産仲介業者関連のトラブル①

不動産仲介業者とは、マンションや一戸建て、アパートや土地などの売買の際に、媒介契約を結ぶことで、広告宣伝活動や売買契約書の作成などで、サポートが受けられるようになります。

媒介契約は、専属専任媒介契約と専属媒介契約と一般媒介契約の3種類から選択可能です。媒介契約はおおむね3ヶ月間です。その間に物件の売買が決まらなかった際には、媒介契約の更新をするか、他の不動産仲介業者に変更することになります。物件の売買の成立がない限りは、不動産仲介業者に費用を支払う必要はありません。

媒介契約の更新をしなかった際に広告費用の請求があった

不動産仲介業者の中には、媒介契約の更新をしなかった際に、広告費用を売主に請求するケースがあるようです。不動産仲介業者の収入は仲介手数料のため、売買契約が締結されないと得られません。

見方を変えれば、仲介手数料が入ることを見込んで、物件情報の広告宣伝活動をしているとも言えるでしょう。基本的には依頼者(売主)は、広告費用を支払う義務はありません。もしこのような請求を受けた際には、丁重にお断りしてください。

媒介契約期間満了後、相談のないまま自動更新されていた

不動産仲介業者との媒介契約は、最長で3ヶ月と「宅地建物取引業法第34条の2」に定められています。契約満了後の更新に関しては、依頼主から「更新してほしい」というリクエストがあった際に、最長3ヶ月の更新契約をプラスすることができるものです。

そのため、媒介契約期間の自動更新は違法となることから、「宅地建物取引業免許(知事免許)に関する窓口」または、「宅地建物取引業免許(大臣免許)窓口」に相談してください。

不動産仲介手数料に関するトラブル③

不動産仲介手数料には、物件情報の広告費用がすでに含まれています。広告費用に該当するのは以下の項目です。

・物件情報のチラシ(新聞の折込やポスティング)
・不動産ポータルサイトへの登録
・店舗内での閲覧
・見込み客への連絡
・レインズへの登録

別途広告費用がかかる際には、事前に不動産業者から相談を受けるのが一般的です。売買契約成立後に、「寝耳に水」のような請求をされることはありません。

新築でも仲介手数料は発生する?

仲介手数料は、不動産業者が物件の売買に関する宣伝活動や調整などを行い、売買契約が締結された時点で発生する金額です。新築の一戸建てなどで仲介手数料が請求されるケースは、売主と媒介契約を結んでいることが該当します。

新築物件で仲介手数料を発生させないためには、物件の売主=不動産業者であること。または、不動産業者が「代理」で売主の物件を販売しているケースが考えられます。

仲介手数料に関する項目は、物件の広告などに記されているので、細かい部分もしっかりチェックしておきたいものです。不明な点は遠慮なく担当者に質問しましょう。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料の支払いは、売買契約の時点で全額。または半額を契約時に、残りの半額を決済時に支払うパターンがあります。

どちらのパターンでも問題ありませんが、媒介契約を結ぶ際に、仲介手数料を支払うタイミングについても、きちんと確認しておくことが、無用のトラブルを避けるコツです。電話よりもメールの方が記録として残しやすいでしょう。

不動産仲介手数料に関するトラブル②

不動産仲介手数料の計算式で算出されるのは「上限額」であり、そのため、それ以下の金額で仲介手数料を設定してもまったく問題ありません。

ただし値下げ交渉は媒介契約を結ぶ前に行うようにしましょう。仲介手数料は、不動産業者の重要な収入源であるためです。②では、①に引き続き、不動産仲介手数料にまつわるトラブルの事例を紹介していきます。

仲介手数料と広告費用

不動産業者から売買契約が成立した時点で請求される仲介手数料には、物件情報の広告費用がすでに含まれています。

別途広告費用が請求されるケースには、売主から依頼されたオプション広告が考えられるでしょう。その場合は事前に不動産業者から相談されるため、トラブルに発展することはありません。

トラブルとして報告されているのは、売買契約成立後の広告費用の請求です。中にはコンサルティング料を請求された事例もあります。

対処策は、支払った仲介手数料の内訳には広告費用(レインズへの登録、不動産ポータルサイトへの登録など)が含まれていることを、依頼する側が知っておくことです。できれば仲介を依頼する際の媒介契約の時点で明確にすることで、トラブルを防ぐことにつながるでしょう。

それから不動産業者との媒介契約は、不動産の売買に関する契約であり、コンサルティングを依頼したものではありません。もしコンサルティング料金を請求された際には、「すでに仲介手数料を支払っているので、コンサルティング料金は支払いません」と断りましょう。

不動産仲介手数料に関するトラブル①

不動産仲介業者に依頼することで、マンションやアパート、一戸建てやビルなどの売買を、非常にスムーズに進められるメリットがあります。

特に法律が絡む問題は、専門家でないとなかなか対処が難しいのではないでしょうか。このサイトでは不動産仲介業者との間でありがちなトラブルと、その解決法について解説していきます。

仲介手数料でありがちなトラブルとは?

物件の売買契約が成立した際に、不動産仲介業者から請求されるのが、仲介手数料です。基本的には成功報酬のため、売買契約が結ばれた時点で発生します。契約がまとまらなければ、仲介手数料を請求されることはありません。

仲介手数料の上限額

仲介手数料は、400万円超の売却価格の場合、(売却価格×3%+6万円)×1.10(消費税)にて「上限額」が算出されます。仮に3000万円の物件であれば、(3000万円×3%+6万円)×1.10(消費税)=1,056,000円が仲介手数料の「上限額」です。

上限額ということは、それ以下の金額で仲介手数料を設定しても問題ありません。先述した3000万円の物件の場合、仲介手数料をキリの良い「100万円」とすることも可能です。

ただし、仲介手数料の金額については、仲介を依頼する際の「媒介契約」の時点で相談しておくことをおすすめします。契約締結後に値下げ交渉をするのはやめておきましょう。

仲介手数料は、不動産仲介業者の大切な収入源です。物件情報の広告費用に使われる他、事業を維持するための経費などに充てられます。